Przeniesienie pozwolenia na budowę — procedura i ryzyka transakcji

Dla kogo: inwestorzy, deweloperzy, nabywcy projektów, banki finansujące, właściciele gruntów i zespoły M&A

Stan prawny: 22 sierpnia 2026 r.

Podstawa opracowania: art. 40 ustawy – Prawo budowlane, Kodeks postępowania administracyjnego oraz wskazane niżej przepisy szczególne

Przeniesienie pozwolenia na budowę – najważniejsze wnioski

• Nabycie nieruchomości, projektu albo przedsiębiorstwa nie zastępuje decyzji przenoszącej pozwolenie, jeżeli po transakcji inwestorem ma być inny podmiot niż adresat pozwolenia. Wyjątkiem praktycznym jest transakcja udziałowa: gdy spółka pozostaje tą samą osobą prawną, zmiana wspólników sama w sobie nie zmienia inwestora.
• Art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego nakazuje organowi przenieść pozwolenie, gdy nowy inwestor złoży oświadczenie o przejęciu wszystkich warunków decyzji, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz – co do zasady – zgodę dotychczasowego inwestora albo jej kopię.
• Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana tylko w ustawowo opisanej sytuacji: własność nieruchomości albo uprawnienia z użytkowania wieczystego, dotyczące nieruchomości objętej pozwoleniem, przeszły po wydaniu pozwolenia na nowego inwestora. Sam najem, dzierżawa, przedwstępna umowa sprzedaży lub przeniesienie praw do projektu nie są tym wyjątkiem.
• Postępowanie nie służy zmianie inwestycji. Istotne odstąpienie od projektu lub innych warunków pozwolenia wymaga odrębnej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, poprzedzonej przeniesieniem pozwolenia na nowego inwestora.
• Przed zamknięciem transakcji trzeba zbadać, czy pozwolenie nadal istnieje, czy jest ostateczne i wykonalne, jaki dokładnie teren oraz obiekty obejmuje, czy roboty nie zostały przerwane na ponad trzy lata i czy równolegle przeniesiono albo zapewniono inne decyzje, uzgodnienia, prawa do dokumentacji i umowy potrzebne do kontynuowania inwestycji.

Przeniesienie decyzji jest elementem większego procesu: trzeba skoordynować tytuł do gruntu, dokumentację budowy, pozostałe decyzje administracyjne oraz moment przejęcia placu budowy.

Co jest przenoszone, a co pozostaje poza art. 40?

Przenoszona jest konkretna decyzja o pozwoleniu na budowę wraz z wynikającymi z niej prawami i obowiązkami. Nowy inwestor wchodzi w administracyjnoprawną pozycję adresata pozwolenia w granicach rozstrzygnięcia. Nie otrzymuje jednak na tej podstawie własności gruntu, praw autorskich do projektu, roszczeń z umów z wykonawcami, gwarancji bankowych, finansowania ani automatycznie innych decyzji administracyjnych.

Dlatego w transakcji projektowej nie należy używać skrótu „kupujemy pozwolenie”. Przedmiotem umowy może być nieruchomość, udziały lub akcje w spółce projektowej, przedsiębiorstwo albo zespół aktywów. Pozwolenie jest aktem administracyjnym, a zmiana jego adresata następuje w trybie ustawowym. Umowa cywilna może zobowiązać strony do współdziałania, lecz sama nie zastępuje decyzji organu.

Przesłanki z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego

W aktualnym tekście jednolitym Prawa budowlanego, ogłoszonym w Dz.U. z 2026 r. poz. 524, konstrukcja przepisu jest związana: organ jest obowiązany przenieść pozwolenie, gdy ustawowe przesłanki zostały spełnione. Nie jest to uznaniowa ocena, czy nowy inwestor jest biznesowo wiarygodny albo czy planowana transakcja jest korzystna.

1. Wniosek nowego inwestora

Postępowanie wszczyna się na wniosek podmiotu, który ma stać się nowym inwestorem. Aktualny wzór PB-9 określa rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z 18 lutego 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 248. Wniosek może zostać złożony papierowo albo elektronicznie za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Formularz porządkuje dane, ale nie zwalnia z prawidłowego opisania decyzji, inwestycji, nieruchomości i załączników.

2. Przejęcie wszystkich warunków pozwolenia

Nowy inwestor składa oświadczenie, że przejmuje warunki zawarte w decyzji. Nie może wybrać tylko warunków korzystnych ani zastrzec, że pozostałe przejmie po uzyskaniu finansowania. Jeżeli transakcja zakłada zmianę zakresu, parametrów lub etapowania inwestycji, należy oddzielić dwa zagadnienia: najpierw zmianę adresata, a następnie – jeśli zmiana jest istotna – zmianę pozwolenia na podstawie art. 36a.

Przed podpisaniem oświadczenia trzeba przeczytać nie tylko sentencję decyzji. Znaczenie mają zatwierdzony projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, załączniki, uzgodnienia oraz inne rozstrzygnięcia, do których decyzja odsyła. Oświadczenie nie usuwa istniejących niezgodności ani nie legalizuje robót wykonanych z odstępstwem.

3. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Nowy inwestor składa pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. „Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” jest pojęciem ustawowym. Może wynikać z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, jeżeli ten stosunek przewiduje uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Nie wystarczy więc samo faktyczne władanie gruntem ani ogólne postanowienie, że nabywca „może korzystać z nieruchomości”. Przy tytule obligacyjnym treść umowy powinna jednoznacznie obejmować prawo realizacji planowanych robót. Trzeba też sprawdzić czas trwania tytułu, warunki wypowiedzenia, ograniczenia hipoteczne i korporacyjne oraz zgodność działek wskazanych w oświadczeniu z terenem objętym pozwoleniem.

4. Zgoda dotychczasowego inwestora albo ustawowy wyjątek

Co do zasady do wniosku dołącza się zgodę dotychczasowego inwestora lub jej kopię. Zgoda powinna identyfikować decyzję i podmioty, być udzielona przez prawidłowo reprezentowanego adresata pozwolenia oraz nie budzić wątpliwości co do zakresu. W spółkach trzeba zweryfikować zasady reprezentacji, prokurę i ewentualne wymagane zgody korporacyjne.

Art. 40 ust. 1a zwalnia z uzyskania zgody, jeżeli po wydaniu pozwolenia własność nieruchomości albo uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego, dotyczące nieruchomości objętej decyzją, przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego. Wyjątek należy czytać ściśle. Nie obejmuje on automatycznie przeniesienia najmu, dzierżawy, użytkowania, wierzytelności, ekspektatywy nabycia ani samej dokumentacji projektowej.

Wnioskodawca korzystający z wyjątku powinien przedstawić dokumenty pozwalające organowi ustalić następstwo: przykładowo akt notarialny oraz aktualne dane księgi wieczystej. Jeżeli pozwolenie obejmuje kilka działek, trzeba wykazać prawo w odniesieniu do całego obszaru wymagającego takiego tytułu, a nie tylko działki z głównym budynkiem.

Kiedy zgoda nadal jest potrzebna mimo transakcji?

• gdy nabywca otrzymał wyłącznie udziały lub akcje w spółce, ale o przeniesienie pozwolenia na inny podmiot wnioskuje inna spółka z grupy;
• gdy nowy inwestor ma tylko umowę przedwstępną, najem, dzierżawę albo prawo wejścia na teren;
• gdy własność przeszła od osoby innej niż dotychczasowy inwestor wskazany w pozwoleniu;
• gdy następstwo obejmuje tylko część nieruchomości objętych decyzją;
• gdy z dokumentów nie wynika, że przejście własności lub użytkowania wieczystego nastąpiło po wydaniu pozwolenia;
• gdy strony chcą przenieść pozwolenie przed zawarciem umowy rozporządzającej własnością.

W praktyce można zsynchronizować closing z postępowaniem na kilka sposobów: uzyskać zgodę sprzedającego wcześniej, udzielić ją w dokumentacji transakcyjnej, złożyć wniosek po przeniesieniu własności z powołaniem na art. 40 ust. 1a albo zastosować warunek i obowiązek współdziałania. Wybór zależy od harmonogramu, finansowania i tego, kto ma ponosić ryzyko między wydaniem decyzji a jej ostatecznością.

Strony postępowania i właściwy organ

Art. 40 ust. 3 przesądza, że stronami postępowania są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor. Właściciele nieruchomości sąsiednich, wspólnota mieszkaniowa, wykonawca, bank ani autor projektu nie uzyskują statusu strony tylko dlatego, że wynik postępowania ma dla nich znaczenie ekonomiczne. To odróżnia przeniesienie od pierwotnego postępowania o pozwolenie, w którym krąg stron ustala się według obszaru oddziaływania obiektu.

Wniosek kieruje się do organu administracji architektoniczno-budowlanej właściwego do wydania pozwolenia w pierwszej instancji. Najczęściej będzie to starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu; w ustawowych kategoriach – wojewoda, a dla określonych obiektów zakładów górniczych właściwy organ nadzoru górniczego. Jeżeli pierwotne pozwolenie wydał organ odwoławczy po uchyleniu decyzji pierwszej instancji, właściwość do przeniesienia ocenia się według ustawowej kompetencji pierwszoinstancyjnej, nie według nagłówka ostatniego rozstrzygnięcia.

Złożenie wniosku do organu niewłaściwego nie powinno być naprawiane przez wielokrotne składanie nowych podań. Art. 65 KPA nakazuje organowi niezwłocznie przekazać podanie organowi właściwemu i zawiadomić wnoszącego. W transakcji terminowej lepiej jednak ustalić właściwość wcześniej, ponieważ przekazanie wydłuża harmonogram.

Zakres badania organu

Organ sprawdza, czy istnieje przenoszalna decyzja, czy wniosek pochodzi od nowego inwestora, czy załączono wymagane oświadczenia i zgodę lub wykazano wyjątek oraz czy nowy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie prowadzi od początku pełnej kontroli zgodności projektu z planem miejscowym ani ponownej oceny interesów sąsiadów.

Ograniczony zakres nie oznacza automatyzmu oderwanego od akt. Nie można przenieść decyzji, która wygasła, została uchylona, utraciła wykonalność albo nie obejmuje wskazanego zamierzenia. Organ może badać tożsamość decyzji, inwestora i nieruchomości oraz autentyczność oświadczeń. W razie braków formalnych stosuje art. 64 § 2 KPA: wezwanie wyznacza termin nie krótszy niż siedem dni i poucza o skutku nieuzupełnienia.

Czy można przenieść część pozwolenia albo jeden etap inwestycji?

Art. 40 reguluje zmianę adresata istniejącej decyzji, a nie podział jej przedmiotu. Ustawa nie tworzy ogólnego trybu „wycinania” jednego budynku, etapu lub działki z pozwolenia i przekazywania tej części innemu inwestorowi. Oficjalne orzecznictwo sądów administracyjnych akcentuje, że częściowe przeniesienie może naruszać tożsamość decyzji i zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu.

Nie oznacza to, że wieloobiektowej inwestycji nigdy nie można rozdzielić. Najpierw trzeba zbadać treść decyzji, możliwość samodzielnego funkcjonowania obiektów, etapowanie oraz projekt zagospodarowania. Bezpieczny wariant może wymagać wcześniejszej zmiany pozwolenia i takiego prawnego rozdzielenia zamierzenia, aby następnie przedmiotem przeniesienia była wyodrębniona decyzja. Nie wolno jednak zakładać, że sam geodezyjny podział działki podzielił pozwolenie.

W umowie sprzedaży części projektu należy więc wprowadzić warunek uzyskania uzgodnionej architektury administracyjnej. Jeżeli organ odmówi częściowego transferu, strony powinny mieć z góry opisany wariant alternatywny: pozostawienie jednego inwestora, zawarcie umowy zastępstwa inwestycyjnego, zmianę pozwolenia albo uzyskanie nowego pozwolenia.

Przeniesienie praw ze zgłoszenia

Art. 40 ust. 4 pozwala przenieść w drodze decyzji prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu. Odpowiednio stosuje się przesłanki dotyczące przejęcia warunków, prawa do nieruchomości, zgody lub wyjątku oraz ograniczonego kręgu stron. Nie należy utożsamiać tego z „cesją zgłoszenia” dokonaną samą umową.

Przed wnioskiem trzeba potwierdzić, że zgłoszenie wywołało skutki prawne: zostało skutecznie doręczone właściwemu organowi, było kompletne, upłynął termin na sprzeciw albo wydano zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu, a uprawnienie nie wygasło. Dla przeniesienia stosuje się odrębny formularz określony w rozporządzeniu z 18 lutego 2026 r.; PB-9 dotyczy decyzji o pozwoleniu na budowę.

Roboty w toku: jak nie utracić ciągłości inwestycji

Do chwili, w której decyzja przenosząca stanie się wykonalna, formalnym inwestorem pozostaje dotychczasowy adresat pozwolenia. Samo złożenie wniosku ani podpisanie umowy sprzedaży nie upoważnia nabywcy do występowania jako inwestor wobec organów. Harmonogram robót, odpowiedzialność za plac budowy i ubezpieczenie powinny odpowiadać temu stanowi.

Po przeniesieniu należy protokolarnie przekazać dokumentację budowy, w szczególności pozwolenie, zatwierdzone projekty, projekt techniczny, dziennik budowy, protokoły, geodezję, uzgodnienia, korespondencję z organami i dane uczestników procesu. W elektronicznym dzienniku budowy trzeba zapewnić prawidłowe uprawnienia użytkowników. Jeżeli zmieniają się kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego lub projektant sprawujący nadzór autorski, należy wykonać odrębne obowiązki dokumentacyjne i zawiadomieniowe.

W protokole przejęcia warto opisać stan zaawansowania, roboty zakryte, materiały na placu, zabezpieczenia, wady, zdarzenia BHP, stan liczników, umowy z wykonawcami i kompletność wpisów. Przeniesienie pozwolenia nie rozstrzyga, kto odpowiada cywilnie za roboty wykonane wcześniej ani kto może dochodzić roszczeń gwarancyjnych.

Ważność pozwolenia: trzyletni termin z art. 37

Pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Przeniesienie nie „odnawia” tego terminu i nie uzdrawia wygaśnięcia.

Due diligence powinno opierać się na dowodach, a nie na zapewnieniu „pozwolenie jest ważne”. Trzeba ustalić datę ostateczności, rzeczywistą datę rozpoczęcia prac przygotowawczych lub robót, wpisy w dzienniku, protokoły i możliwe okresy przerwy. Sporadyczny wpis pozbawiony realnych robót nie powinien być traktowany jako pewna ochrona przed wygaśnięciem.

Jeżeli istnieje ryzyko wygaśnięcia, warunek transakcyjny powinien przewidywać uzyskanie rozstrzygnięcia lub nowego pozwolenia, a cena i finansowanie muszą uwzględniać scenariusz utraty decyzji. Organ nie powinien przenosić pozwolenia, które nie funkcjonuje już w obrocie prawnym.

Zmiana projektu i projekt zamienny

Nabywca często chce po przejęciu projektu zmienić funkcję, układ, powierzchnię, wysokość, liczbę lokali lub rozwiązania techniczne. Art. 40 nie jest właściwym trybem takich zmian. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia jest dopuszczalne dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę na podstawie art. 36a.

Rekomendowana kolejność to: przeniesienie pozwolenia, uzyskanie jego ostateczności lub wykonalności, przygotowanie dokumentacji zmian, a następnie wniosek o zmianę pozwolenia. Organ stosuje art. 32–35 odpowiednio do zakresu zmiany. Nieistotne odstąpienia kwalifikuje projektant, zamieszczając wymagane informacje w dokumentacji.

„Projekt zamienny” może oznaczać także dokumentację nakazaną przez nadzór budowlany w postępowaniu naprawczym dotyczącym istotnego odstąpienia. To inna sytuacja niż planowana zmiana decyzji. Przed nabyciem budowy w toku trzeba sprawdzić, czy nie toczy się postępowanie z art. 50–51 i czy nie wydano decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót. Art. 40 ust. 2 pozwala odpowiednio przenieść również taką decyzję, ale nie usuwa nałożonych obowiązków.

Terminy, odwołanie i wykonalność

Prawo budowlane nie ustanawia osobnego terminu na decyzję przenoszącą. Stosuje się art. 35 KPA: sprawa wymagająca postępowania wyjaśniającego powinna zostać załatwiona w ciągu miesiąca, a szczególnie skomplikowana w ciągu dwóch miesięcy. Do tych terminów nie wlicza się m.in. okresów przewidzianych na czynności, zawieszenia oraz opóźnień z winy strony albo niezależnych od organu. Nie należy obiecywać w umowie, że urząd „musi wydać decyzję w 30 dni kalendarzowych”.

Od decyzji przysługuje odwołanie w terminie czternastu dni od doręczenia, wnoszone za pośrednictwem organu pierwszej instancji. Ponieważ stronami są dwaj inwestorzy, obaj mogą zrzec się prawa do odwołania. Z dniem doręczenia organowi oświadczenia ostatniej strony decyzja staje się ostateczna i prawomocna. Zrzeczenie powinno być świadome i złożone dopiero po wydaniu decyzji; nie można skutecznie zrzec się prawa do odwołania „na zapas” w umowie.

W razie bezczynności albo przewlekłości służy ponaglenie według art. 37 KPA, a następnie – po spełnieniu przesłanek – skarga do sądu administracyjnego. W praktyce najskuteczniejsza prewencja to kompletny wniosek, właściwy organ, prawidłowe pełnomocnictwa i czytelne dokumenty dotyczące wyjątku od zgody.

Opłata skarbowa

Według załącznika do ustawy o opłacie skarbowej przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub pozwoleniu na wznowienie robót na inny podmiot podlega opłacie 90 zł. Ustawa przewiduje zwolnienia, w tym dotyczące spraw budownictwa mieszkaniowego; zakres zwolnienia trzeba oceniać według konkretnej inwestycji, zwłaszcza przy funkcji mieszanej. Złożenie dokumentu pełnomocnictwa co do zasady wiąże się z opłatą 17 zł, chyba że zachodzi zwolnienie ustawowe.

Dowód zapłaty warto dołączyć do wniosku, wskazując właściwy rachunek organu podatkowego. Nie należy kopiować rachunku z przypadkowej strony internetowej: właściwość w sprawach opłaty zależy od siedziby organu dokonującego czynności.

Share deal, asset deal, połączenie i przekształcenie

Sprzedaż udziałów albo akcji

Jeżeli inwestorem jest spółka, a transakcja polega wyłącznie na zmianie jej wspólników lub akcjonariuszy, osoba prawna pozostaje ta sama. Co do zasady nie ma zmiany adresata pozwolenia, więc art. 40 nie jest potrzebny tylko z powodu share deal. Trzeba jednak sprawdzić zmianę firmy, reprezentacji, beneficjenta rzeczywistego, finansowania, zabezpieczeń i klauzul change of control w umowach lub decyzjach szczególnych.

Sprzedaż aktywów

W asset deal nieruchomość i pozostałe aktywa przechodzą na inny podmiot. Jeżeli to nabywca ma kontynuować budowę, potrzebuje decyzji z art. 40. Przeniesienie własności może umożliwić skorzystanie z wyjątku od zgody, lecz nadal trzeba złożyć wniosek i uzyskać decyzję. Closing nie powoduje automatycznej zmiany inwestora.

Połączenie, podział i przekształcenie

Operacje reorganizacyjne mogą wywoływać sukcesję praw i obowiązków na podstawie Kodeksu spółek handlowych, ale wpływ sukcesji na konkretną decyzję trzeba ocenić z uwzględnieniem jej treści i przepisów szczególnych. Nie należy automatycznie stosować procedury właściwej dla zwykłej sprzedaży aktywów ani automatycznie z niej rezygnować. W dokumentacji transakcyjnej warto przewidzieć zawiadomienia organów, aktualizację danych i wariant uzyskania decyzji potwierdzającej lub przenoszącej, jeżeli organ tego wymaga.

Ustawy szczególne: jedno pozwolenie nie tworzy pełnego „pakietu”

Inwestycja może wymagać wielu aktów, a każdy podlega własnemu reżimowi. Art. 40 Prawa budowlanego nie przenosi ich zbiorczo. Przykładowo art. 72a ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku przewiduje odrębne przeniesienie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach za zgodą dotychczasowego adresata i po przyjęciu warunków przez nowy podmiot. Prawo wodne zawiera własne reguły następstwa i przenoszenia pozwoleń wodnoprawnych.

Inwestycje drogowe realizowane na podstawie decyzji ZRID, linie kolejowe, inwestycje przesyłowe, obiekty energetyczne, górnicze, morskie, lotniskowe i obronne mogą podlegać specustawom określającym inwestora, właściwość i skutki decyzji. Nie wolno zakładać, że art. 40 zastąpi procedurę szczególną. Przykładowo art. 40 ust. 2a wprost wyłącza stosowanie ust. 1–2 do pozwolenia dla obiektu liniowego, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 3, czyli szczególnej kategorii sieci przesyłowej związanej z decyzją Prezesa URE o wyznaczeniu operatora.

Audyt powinien zatem stworzyć rejestr wszystkich decyzji i odpowiedzieć dla każdej z nich: kto jest adresatem, jaka jest podstawa prawna, czy decyzja jest ważna, czy podlega sukcesji, czy wymaga zgody, kto jest organem i kiedy zmiana adresata ma nastąpić względem closingu.

Ryzyka transakcyjne i sposoby ich ograniczania

Jak ułożyć warunki umowy

Umowa powinna wskazać, czy uzyskanie ostatecznej decyzji przenoszącej jest warunkiem zawieszającym, zobowiązaniem po closingu czy elementem okresu przejściowego. Przy finansowaniu bankowym bezpieczniejszy jest zwykle warunek, ale czasem transfer może nastąpić dopiero po nabyciu własności, aby skorzystać z art. 40 ust. 1a. Wtedy potrzebny jest precyzyjny mechanizm przejściowy.

Dokumentacja może regulować: obowiązek podpisania zgody i wniosku, zakaz cofnięcia zgody, odpowiedzi na wezwania organu, podział opłat, dostęp do akt, zakaz zmian projektu, prowadzenie robót, ubezpieczenie, przejęcie dokumentacji, współpracę przy odwołaniu oraz skutek odmowy. Zapewnienie „pozwolenie jest ważne” warto powiązać z konkretnymi faktami: datą ostateczności, brakiem ponadtrzyletniej przerwy, brakiem postępowań nadzwyczajnych i zgodnością robót.

Checklista nowego inwestora przed złożeniem PB-9

1. Uzyskaj pełną, poświadczoną kopię decyzji oraz załączników i potwierdź jej ostateczność.
2. Porównaj numery działek, obręb, zamierzenie i inwestora z aktualnym stanem ksiąg oraz ewidencji.
3. Sprawdź art. 37: rozpoczęcie budowy, okresy przerw i dowody robót.
4. Zweryfikuj, czy decyzja nie została uchylona, zmieniona, wygaszona albo objęta postępowaniem nadzwyczajnym.
5. Ustal, czy przenoszona ma być całość decyzji. Dla części projektu opracuj odrębną ścieżkę.
6. Przygotuj oświadczenie o przejęciu wszystkich warunków bez zastrzeżeń.
7. Ustal podstawę prawa do dysponowania każdą nieruchomością na cele budowlane.
8. Uzyskaj zgodę dotychczasowego inwestora albo przygotuj dokumenty wykazujące wyjątek z art. 40 ust. 1a.
9. Sprawdź reprezentację stron i pełnomocników oraz wymagane uchwały korporacyjne.
10. Użyj aktualnego formularza PB-9 z Dz.U. 2026 poz. 248.
11. Ustal właściwy organ pierwszej instancji i prawidłowy sposób wniesienia.
12. Sprawdź opłatę 90 zł, zwolnienie mieszkaniowe i ewentualne 17 zł od pełnomocnictwa.
13. Przygotuj rejestr decyzji środowiskowych, wodnoprawnych, konserwatorskich i innych aktów szczególnych.
14. Uzgodnij protokół przekazania placu oraz dokumentacji po wykonalnym transferze.

Checklista due diligence budowy w toku

• oryginał lub komplet elektroniczny dziennika budowy i zgodność chronologii wpisów;
• zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i aktualny projekt techniczny;
• wszystkie decyzje zmieniające, postanowienia, uzgodnienia oraz korespondencja z nadzorem;
• status kierownika budowy, inspektora nadzoru i nadzoru autorskiego;
• istotne i nieistotne odstąpienia oraz dokumentacja projektanta;
• protokoły robót zakrytych, badań, odbiorów, geodezji i prób instalacji;
• postępowania z art. 50–51, kontrole, nakazy i skargi sądowoadministracyjne;
• umowy wykonawcze, gwarancje, rękojmia, ubezpieczenia i zabezpieczenia;
• dostępy do EDB i innych systemów cyfrowych;
• zgodność stopnia zaawansowania z finansowaniem i raportami bankowymi.

Najczęstsze błędy

• „Akt notarialny przeniósł pozwolenie”. Nie: może zwolnić z uzyskania zgody, ale nadal potrzebna jest decyzja z art. 40.
• „PB-9 pozwala zmienić projekt”. Nie: zmiana adresata i zmiana inwestycji to odrębne postępowania.
• „Skoro budynek leży na jednej nowej działce, można przenieść część decyzji”. Podział geodezyjny nie dzieli automatycznie pozwolenia ani projektu zagospodarowania.
• „Każdy tytuł do gruntu zwalnia ze zgody”. Wyjątek dotyczy przejścia własności lub użytkowania wieczystego, nie każdego prawa do dysponowania.
• „Termin urzędu to sztywne 30 dni”. KPA przewiduje miesiąc lub dwa miesiące zależnie od sprawy i reguły niewliczania określonych okresów.
• „Przeniesienie pozwolenia przenosi projekt i umowy”. Prawa prywatne wymagają osobnej podstawy.
• „Share deal zawsze wymaga PB-9”. Nie, jeśli inwestorem pozostaje ta sama spółka.

FAQ

Czy organ może odmówić mimo kompletnego wniosku?

Jeżeli istnieje przenoszalne pozwolenie i spełniono wszystkie przesłanki art. 40, organ jest obowiązany je przenieść. Odmowa jest możliwa, gdy przesłanki nie zostały wykazane, decyzja wygasła albo żądanie w istocie dotyczy niedopuszczalnej zmiany zakresu.

Czy potrzebna jest zgoda właściciela gruntu?

Nowy inwestor musi mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i składa stosowne oświadczenie. Zgoda „dotychczasowego inwestora” jest innym dokumentem. Właściciel gruntu i dotychczasowy inwestor mogą być różnymi osobami.

Czy zgoda może być kopią?

Tak. Art. 40 ust. 1 pkt 2 wprost dopuszcza zgodę albo jej kopię. Nadal trzeba zadbać o jednoznaczną treść i prawidłową reprezentację.

Czy można złożyć wniosek elektronicznie?

Tak, Prawo budowlane pozwala wnieść wniosek elektronicznie przez portal e-Budownictwo. Możliwa jest także postać papierowa.

Czy przeniesienie pozwolenia zmienia termin jego ważności?

Nie. Trzyletnie terminy z art. 37 biegną według historii pierwotnego pozwolenia i robót, a transfer ich nie rozpoczyna od nowa.

Czy po transferze można od razu zmienić projekt?

Można przygotować zmianę, ale istotne odstąpienie wymaga uprzedniej decyzji o zmianie pozwolenia. Roboty nie mogą wyprzedzać wymaganej decyzji.

Czy sąsiedzi mogą odwołać się od przeniesienia?

Art. 40 ust. 3 ogranicza strony do dotychczasowego i nowego inwestora. Sąsiad nie jest stroną tego postępowania tylko dlatego, że był stroną pierwotnego pozwolenia.

Czy jedna decyzja może zostać przeniesiona na kilku inwestorów?

Wniosek trzeba ocenić przez pryzmat tożsamości decyzji i zamierzenia. Art. 40 nie jest ogólnym instrumentem dzielenia pozwolenia. Przy wielopodmiotowej strukturze potrzebna jest wcześniejsza analiza dopuszczalności i często zmiana architektury administracyjnej projektu.

Czy nabywca może kontynuować roboty zaraz po podpisaniu aktu notarialnego?

Nie z samego faktu nabycia gruntu. Do czasu wykonalnego przeniesienia adresatem pozwolenia pozostaje dotychczasowy inwestor. Okres przejściowy trzeba uregulować tak, aby stan faktyczny odpowiadał decyzjom i odpowiedzialności uczestników procesu.

Co z pozwoleniem na wznowienie robót?

Art. 40 ust. 2 nakazuje odpowiednio stosować zasady transferu do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót z art. 51 ust. 4. Obowiązki naprawcze i warunki tej decyzji przechodzą na nowego inwestora.

Czy decyzja środowiskowa przejdzie razem z pozwoleniem?

Nie. Dla decyzji środowiskowej istnieje odrębny art. 72a ustawy środowiskowej. Trzeba osobno zbadać jej adresata, ważność, zgodę i przyjęcie warunków.

Źródła urzędowe

• Prawo budowlane – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 524, w szczególności art. 32, 36a, 37, 40 i 51.
• Rozporządzenie z 18 lutego 2026 r. w sprawie formularzy transferowych, Dz.U. 2026 poz. 248 – aktualny PB-9 i formularze dotyczące wznowienia oraz zgłoszenia.
• Kodeks postępowania administracyjnego – tekst jednolity, Dz.U. 2025 poz. 1691, w szczególności art. 35, 37, 64–65, 127a i 129–130.
• Ustawa o opłacie skarbowej – tekst jednolity, Dz.U. 2025 poz. 1154.
• Ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku – tekst jednolity, w szczególności art. 72a.
• Ministerialny przewodnik Budowlane ABC – przeniesienie pozwolenia.
• WSA w Krakowie, wyrok z 4 grudnia 2007 r., II SA/Kr 1178/06 – problem częściowego przeniesienia decyzji po podziale terenu inwestycji.

Zastrzeżenie: opracowanie ma charakter ogólny. W konkretnej transakcji konieczna jest analiza decyzji, projektu, tytułów do wszystkich nieruchomości, stanu robót oraz przepisów szczególnych właściwych dla rodzaju inwestycji.