Kredyt na termomodernizację — uchwała wspólnoty, fundusz remontowy i zabezpieczenia banku

Dla kogo: zarządy i zarządcy wspólnot mieszkaniowych, właściciele lokali, administratorzy nieruchomości oraz osoby przygotowujące finansowanie termomodernizacji

Stan prawny i informacyjny: 20 sierpnia 2026 r.

Czas czytania: ok. 16 minut

Najważniejsze w 30 sekund

• Wspólnota może zaciągnąć kredyt i ma własny majątek związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
• W dużej wspólnocie kredyt wymaga uchwały właścicieli i pełnomocnictwa dla zarządu; przy nie więcej niż trzech lokalach co do zasady potrzebna jest jednomyślność albo rozstrzygnięcie sądu na zasadach współwłasności.
• Dłużnikiem umownym jest wspólnota, lecz art. 17 ustawy o własności lokali przewiduje także odpowiedzialność każdego właściciela w części odpowiadającej jego udziałowi.
• Bank może zabezpieczać spłatę cesją wierzytelności z zaliczek, rachunkiem wpływów, polisą lub poddaniem wspólnoty egzekucji, ale nie istnieje jeden ustawowy pakiet zabezpieczeń dla każdego kredytu.
• Na 20 sierpnia 2026 r. nabór nowych wniosków o premie w Programie TERMO jest wstrzymany z powodu braku wolnych środków. Terminy nowych wniosków o grant termomodernizacyjny i Grant OZE upłynęły 30 czerwca 2026 r.
• Uchwała, kredyt, umowa z wykonawcą, transze i warunki BGK muszą mieć jeden harmonogram oraz wariant finansowania bez premii.

Termomodernizacja wspólnoty nie jest wyłącznie projektem budowlanym. To jednocześnie decyzja właścicielska, wieloletnie finansowanie, zarządzanie przepływami z zaliczek oraz kontrakt z wykonawcą. Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy każdy z tych dokumentów przygotowuje się osobno: uchwała nie obejmuje zabezpieczenia żądanego przez bank, kredyt zakłada premię, której nabór jest zamknięty, a harmonogram płatności wykonawcy wyprzedza transze kredytu.

Przed kredytem trzeba połączyć audyt energetyczny, uchwałę, plan finansowy, zabezpieczenia i zasady rozliczenia inwestycji.

Aktualny alert BGK: czy premia jest dostępna 20 sierpnia 2026 r.?

Nie dla nowych wniosków w bieżącym stanie naboru. Według ostatniego oficjalnego komunikatu nabór nowych wniosków o premie termomodernizacyjne, remontowe i MZG został wstrzymany 18 maja 2026 r. z powodu wyczerpania wolnych środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów. Do 20 sierpnia 2026 r. nie opublikowano oficjalnej informacji o wznowieniu. Grant OZE oraz opcje grantowe finansowane z KPO miały termin składania wniosków do 30 czerwca 2026 r.

Dla już przyznanych grantów termomodernizacyjnych, MZG i OZE kompletny wniosek o wypłatę albo rozliczenie powinien wpłynąć do BGK do 31 sierpnia 2026 r.; wypłata może nastąpić najpóźniej do końca 2026 r. Wspólnota z przyznanym wsparciem powinna więc pilnie zestawić wymagane protokoły, faktury, oświadczenia wykonawcy i dokumenty banku.

Skutek dla nowego projektu: nie wolno wpisywać premii jako pewnego źródła spłaty. Uchwała i umowa kredytu powinny uwzględniać scenariusz bez wsparcia, warunek uruchomienia robót albo decyzję właścicieli o zmianie zakresu, jeżeli nabór nie zostanie wznowiony.

Czy wspólnota może zaciągnąć kredyt i mieć własny majątek?

Tak. Art. 6 ustawy o własności lokali przyznaje wspólnocie zdolność nabywania praw i zaciągania zobowiązań. Uchwała siedmiu sędziów SN III CZP 65/07 potwierdza, że wspólnota ma własny majątek w granicach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Do tego majątku mogą należeć wpłacone zaliczki, wierzytelności o ich zapłatę, środki na rachunku i prawa z umów.

Wspólnota nie jest natomiast właścicielem samej nieruchomości wspólnej. Ta pozostaje współwłasnością właścicieli lokali jako prawo związane z ich lokalami. Z tego powodu nie należy automatycznie proponować hipoteki na „nieruchomości wspólnoty” jak na swobodnie rozporządzalnym aktywie.

Duża i mała wspólnota: jaka zgoda jest potrzebna?

Zaciągnięcie wieloletniego kredytu na termomodernizację przekracza zwykły zarząd. W dużej wspólnocie uchwała powinna zarówno wyrazić zgodę na czynność, jak i udzielić zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy oraz ustanowienia opisanych zabezpieczeń. Przy zarządzie wieloosobowym oświadczenia za wspólnotę składają co najmniej dwaj członkowie, chyba że z właściwych zasad reprezentacji wynika inny wymóg.

Co powinna zawierać uchwała kredytowa?

Uchwała nie musi przytaczać całej umowy banku ani zawsze wskazywać banku z nazwy, lecz nie może być blankietowa. Bank bada, czy podpisana umowa mieści się w literalnych granicach zgody właścicieli.

• cel i zakres przedsięwzięcia oraz nieruchomość, której dotyczy;
• maksymalny kapitał, okres kredytowania i dopuszczalne zasady oprocentowania oraz prowizji;
• źródło spłaty i planowaną wysokość zaliczek lub kwotę przypadającą na metr kwadratowy;
• rodzaj i granice zabezpieczeń: cesja, rachunek, polisa, pełnomocnictwo, oświadczenie o poddaniu się egzekucji;
• zasady zaliczenia premii BGK na spłatę i wariant, gdy wsparcie nie zostanie przyznane albo nabór nie zostanie wznowiony;
• upoważnienie do wcześniejszej spłaty, refinansowania lub aneksów w jasno określonych granicach;
• osoby umocowane do podpisania umowy i dokumentów zabezpieczenia.

Odrębna uchwała albo ten sam pakiet powinny zatwierdzać zakres robót, plan gospodarczy, podwyższenie zaliczek i umowę z wykonawcą. Dwie porównywalne oferty są rozsądną praktyką gospodarczą, ale nie ustawowym warunkiem ważności każdej uchwały.

Jak działa fundusz remontowy jako źródło spłaty?

Ustawa o własności lokali nie tworzy funduszu remontowego jako odrębnego podmiotu. Wspólnota ustanawia go uchwałą, określa stawkę, cel oraz zasady dysponowania. Wpłacone środki i wierzytelności o zaliczki wchodzą do majątku wspólnoty.

Uchwała może podwyższyć zaliczki na oznaczony okres i przeznaczyć je na obsługę kredytu. Nie oznacza to jednak ich prawnej niezmienności. Późniejsza większość może zmienić wcześniejszą uchwałę, choć obniżenie wpływów może naruszyć umowę kredytową, wskaźniki pokrycia długu i zasady prawidłowego zarządu. Bank ogranicza to ryzyko umową, kowenantami i zabezpieczeniami, a nie „nieodwołalnością” uchwały.

Jak policzyć rzeczywisty koszt dla właścicieli?

Przy stopie zmiennej warto pokazać właścicielom co najmniej trzy scenariusze oprocentowania. Przy stopie stałej trzeba wyjaśnić okres stałości, warunki kolejnego okresu oraz koszt wcześniejszej spłaty i refinansowania. Symulacja powinna obejmować także scenariusz bez premii oraz opóźnienie wykonawcy.

Co bank sprawdza przed decyzją?

• sposób zarządu, skład zarządu i reprezentację;
• uchwały, pełnomocnictwo, protokół, listę głosów i dowód powiadomienia właścicieli;
• plan gospodarczy, historię wpływów i poziom zaległości;
• koncentrację zadłużenia oraz skuteczność windykacji;
• istniejące kredyty, cesje, blokady i zobowiązania;
• audyt energetyczny, kosztorys, zakres robót, pozwolenia i harmonogram;
• umowę albo ofertę wykonawcy i zgodność transz;
• informację o zaskarżeniu uchwały lub innym sporze.

Przekazywanie danych o właścicielach wymaga podstawy prawnej, minimalizacji i kontroli dostępu. Zgoda wszystkich nie jest z góry jedyną podstawą przetwarzania, ale wspólnota nie powinna przekazywać bankowi pełnych danych indywidualnych, jeżeli do oceny wystarcza informacja zagregowana. Zakres zależy od produktu i wymogów banku.

Jakie zabezpieczenia może ustanowić wspólnota?

Cesja zaliczek nie jest obowiązkiem wynikającym z ustawy o premii ani z UWL. To jedno z możliwych zabezpieczeń konkretnego banku. Uchwała powinna obejmować rzeczywiście wybrany instrument, a nie otwarty katalog „wszelkich zabezpieczeń”.

Premia termomodernizacyjna — warunki po wznowieniu naboru

Wspólnota jest uprawnionym inwestorem. Standardowa premia służy spłacie części kredytu i wynosi 26% kosztów przedsięwzięcia. Może wynieść 31% łącznych kosztów termomodernizacji i instalacji OZE, jeżeli koszt OZE stanowi co najmniej 10% łącznych kosztów. Ustawa przewiduje też dodatkowe zwiększenie związane z określonym wzmocnieniem budynku wielkopłytowego.

Kredyt musi stanowić co najmniej 50% kosztów i nie może być niższy niż premia. Audyt energetyczny wykazuje jeden z efektów ustawowych, m.in. odpowiednią redukcję zapotrzebowania na energię, strat albo kosztów pozyskania ciepła, lub zmianę źródła na OZE/wysokosprawną kogenerację. Progi zależą od rodzaju przedsięwzięcia; przy samej modernizacji systemu grzewczego ustawa wskazuje co najmniej 10%, a w pozostałych budynkach co najmniej 25% zmniejszenia zapotrzebowania na energię.

Wniosek składa się do BGK przez bank kredytujący wraz z audytem i warunkową umową kredytu. Po realizacji zgodnej z projektem i w terminie z umowy BGK przekazuje premię bankowi, a bank zalicza ją na spłatę wykorzystanego kredytu. Nie jest to kwota do swobodnego wydania przez wspólnotę.

Grant termomodernizacyjny, Grant OZE i MZG — czego nie mieszać?

• Grant termomodernizacyjny: dodatkowe 10% kosztów netto dla kwalifikowanego budynku wielorodzinnego; termin nowych wniosków minął 30 czerwca 2026 r.
• Grant OZE: 50% kosztów netto nowej instalacji albo modernizacji zwiększającej moc co najmniej o 25%; nie wymagał kredytu, miał formę refinansowania; nabór zakończony 30 czerwca 2026 r.
• Premia i grant MZG: instrument dla gminy albo kontrolowanej przez podmioty publiczne spółki i budynków należących do mieszkaniowego zasobu gminy. Typowa prywatna wspólnota nie jest beneficjentem.

Audyt energetyczny jest wymagany dla premii termomodernizacyjnej, ale nie jest uniwersalnym dokumentem każdego instrumentu. Grant OZE opierał się na dokumentacji projektowej instalacji. Nie wolno też podwójnie finansować tych samych kosztów niedozwolonym połączeniem wsparcia publicznego.

Jak zsynchronizować kredyt z umową o roboty?

1. Najpierw ustalić zakres na podstawie audytu i warunków technicznych, następnie porównywać oferty na jednakowym przedmiocie.
2. Powiązać transze banku z etapami robót i dokumentami odbiorowymi.
3. Ustalić, kto ponosi ryzyko wzrostu ceny, robót dodatkowych i opóźnień.
4. Wymagać zabezpieczenia należytego wykonania, polisy i gwarancji adekwatnych do zakresu.
5. Zastrzec prawo wstrzymania płatności przy wadach oraz procedurę zmian.
6. Powiązać termin końcowy z warunkami BGK, jeżeli wspólnota ma już przyznane wsparcie.

Początek rękojmi, gwarancji i terminów dla części robót zależy od umowy, wydania i odbiorów. Nie należy przyjmować bez analizy, że każdy termin biegnie wyłącznie od jednego odbioru końcowego.

Co zrobić przy zaległościach właścicieli?

Bank ocenia nie tylko procent zaległości, lecz także ich koncentrację, wiek, skuteczność windykacji i rezerwę płynności. Przed wnioskiem warto zaktualizować salda, wysłać wezwania, wdrożyć uchwałę o dochodzeniu należności i ustalić minimalne saldo rachunku.

Umowa kredytu może zawierać wskaźniki zaległości, obowiązek utrzymywania zaliczek, raportowanie i przypadki wypowiedzenia. Potrzebny jest okres naprawczy oraz procedura na wypadek czasowego spadku wpływów. Podwyżka zaliczki bez analizy ściągalności może zwiększyć nominalny plan, ale nie poprawić rzeczywistej zdolności.

Co z uchwałą zaskarżoną przez właściciela?

Art. 25 UWL pozwala zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z prawem albo umową właścicieli, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania lub naruszenia interesów właściciela. Termin wynosi sześć tygodni od zebrania, a przy trybie indywidualnym lub mieszanym — od powiadomienia o uchwale.

Pozew sam nie wstrzymuje wykonania uchwały, ale sąd może udzielić zabezpieczenia przez jej wstrzymanie. Bank może uzależniać uruchomienie kredytu od upływu terminu, oświadczenia o braku sporu albo oceny pozwu. Dokumentacja powinna wykazać realny koszt, warianty finansowania i wpływ na zaliczki; ogranicza to ryzyko zarzutu niepełnej informacji.

Kto odpowiada za kredyt i co dzieje się po sprzedaży lokalu?

Zaświadczenie dla kupującego powinno praktycznie pokazywać obowiązujące zaliczki, uchwały, istniejący kredyt i zaległości dotyczące zbywcy, ale zakres dokumentu trzeba odróżnić od ustawowego przejęcia długu. Uchwała nie może sama przenieść zaległości poprzednika na nabywcę.

Proces od pomysłu do spłaty

1. Ustal model wspólnoty, zarząd i zasady głosowania.
2. Wykonaj audyt oraz zdefiniuj techniczny zakres i koszt.
3. Sprawdź aktualny status Programu TERMO i przygotuj wariant bez premii.
4. Przeanalizuj saldo, zaległości, istniejące zabezpieczenia i zdolność do podwyżki zaliczek.
5. Uzgodnij pakiet uchwał oraz granice pełnomocnictwa.
6. Porównaj oferty kredytowe według pełnego kosztu i scenariuszy stopy.
7. Zsynchronizuj umowę banku z umową wykonawcy, transzami i odbiorami.
8. Po głosowaniu zachowaj dowody powiadomienia i monitoruj termin zaskarżenia.
9. Kontroluj roboty, budżet i warunki wypłaty premii, jeśli została przyznana.
10. Rozlicz projekt, zalicz premię na kredyt i oceń wcześniejszą spłatę lub obniżenie zaliczek.

Checklista zarządu przed zebraniem

• reżim małej albo dużej wspólnoty i prawidłowa reprezentacja;
• audyt, zakres, kosztorys, pozwolenia i porównywalne oferty;
• aktualny komunikat BGK i plan finansowy bez premii;
• kwota kredytu, pełny koszt, scenariusze raty i zaliczka na m²;
• saldo środków, zaległości, windykacja i istniejące cesje;
• projekty uchwał o robotach, kredycie, zabezpieczeniach i zaliczkach;
• harmonogram transz zgodny z płatnościami wykonawcy;
• jasna informacja o art. 17 UWL oraz o ryzyku zaskarżenia;
• pakiet materiałów doręczony właścicielom z czasem na analizę.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wszyscy właściciele muszą zgodzić się na kredyt?

W dużej wspólnocie co do zasady decyduje uchwała większości według art. 23 UWL. Gdy wszystkich lokali jest nie więcej niż trzy, stosuje się zasady współwłasności i czynność przekraczająca zwykły zarząd co do zasady wymaga zgody wszystkich albo rozstrzygnięcia sądu.

Czy właściciel odpowiada własnym majątkiem za kredyt wspólnoty?

Art. 17 UWL przewiduje, że wspólnota odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej udziałowi. Nie jest to jednak indywidualna umowa kredytowa ani rata przypisana właścicielowi przez bank.

Czy pozew o uchylenie uchwały blokuje kredyt?

Nie automatycznie. Pozew nie wstrzymuje wykonania uchwały, lecz sąd może udzielić zabezpieczenia. Niezależnie od tego bank może ustanowić własny warunek uruchomienia związany z terminem zaskarżenia lub sporem.

Czy bank zawsze wymaga cesji zaliczek?

Nie. To możliwe zabezpieczenie zależne od produktu i oceny ryzyka. Bank może stosować także kontrolę rachunku, cesję polisy lub poddanie wspólnoty egzekucji. Uchwała musi obejmować instrument rzeczywiście ustanawiany.

Czy premia trafia na rachunek wspólnoty?

Standardowa premia termomodernizacyjna jest przekazywana bankowi kredytującemu i zaliczana na spłatę wykorzystanego kredytu. Nie jest przelewem do swobodnego wykorzystania. Grant OZE miał inny model refinansowania, ale jego nabór zakończył się 30 czerwca 2026 r.

Czy późniejsza uchwała może obniżyć zaliczki?

Tak, wspólnota zachowuje kompetencję do zmiany uchwały. Obniżka może jednak naruszyć umowę kredytu, wymagany poziom wpływów i zasady prawidłowego zarządu, a bank może zastosować uprawnienia przewidziane w umowie.

Co dzieje się z kredytem po sprzedaży mieszkania?

Kredyt pozostaje zobowiązaniem wspólnoty. Nabywca płaci bieżące zaliczki od nabycia lokalu według obowiązującej uchwały, ale nie przejmuje automatycznie zaległości zbywcy ani „części kredytu” na podstawie samej uchwały.

Podstawa prawna i oficjalne źródła

• Ustawa o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 — ELI
• Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 920 — Dziennik Ustaw
• MRiT, komunikat z 22 maja 2026 r. o zakończeniu naboru 18 maja 2026 r. — gov.pl
• BGK, Program TERMO — aktualny status naborów — BGK
• BGK, premia termomodernizacyjna z opcją grantu — BGK
• BGK, Grant OZE — BGK
• Uchwała siedmiu sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 — SN
• Wyrok SN z 9 maja 2019 r., I CSK 197/18 — SN
• Wyrok SN z 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09 — SN

Podsumowanie

Bezpieczny kredyt wspólnoty zaczyna się od ustalenia kompetencji i realistycznej zdolności do spłaty, a nie od podpisania formularza banku. Uchwała musi wyznaczać granice umocowania, właściciele powinni poznać koszt na m² i wariant bez premii, a bank oraz wykonawca muszą pracować na jednym harmonogramie.

Na 20 sierpnia 2026 r. szczególne znaczenie ma aktualny status BGK: wstrzymany nabór premii i zamknięte terminy grantów wykluczają traktowanie wsparcia jako pewnego elementu nowego projektu. Wspólnota może przygotować audyt, dokumentację i finansowanie, ale decyzję o nieodwracalnych zobowiązaniach powinna podejmować na podstawie dostępnych środków i jasno opisanego planu awaryjnego.

Planujecie termomodernizację finansowaną kredytem?

Skontaktuj się z kancelarią, aby omówić strukturę finansowania i dokumenty konkretnej wspólnoty.