Egzekucja z nieruchomości dłużnika — przebieg, terminy i skuteczność

Stan prawny: 22 sierpnia 2026 r. | Czas czytania: ok. 25 minut

Egzekucja z nieruchomości — najważniejsze informacje

Egzekucja z nieruchomości nie jest pojedynczą czynnością komornika, lecz sekwencją etapów: zajęcia, zarządu, opisu i oszacowania, obwieszczenia, licytacji, przybicia, zapłaty ceny, przysądzenia własności i podziału uzyskanej sumy. Wierzyciel powinien ją wszczynać dopiero po oszacowaniu realnej kwoty odzysku. Cena rynkowa lokalu lub gruntu nie jest kwotą, którą otrzyma wierzyciel: trzeba od niej odjąć koszty egzekucyjne, uwzględnić cenę wywołania, prawa pozostające w mocy oraz należności korzystające z wyższego pierwszeństwa.

Według Kodeksu postępowania cywilnego obowiązującego 22 sierpnia 2026 r. sprzedaż zajętej nieruchomości odbywa się co do zasady w drodze licytacji elektronicznej. Licytacja publiczna, prowadzona w tradycyjnym trybie, jest stosowana, jeżeli przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania zażąda tego wierzyciel. To istotna zmiana obowiązująca od 5 grudnia 2025 r.; starsze poradniki, które opisują licytację elektroniczną wyłącznie jako wariant zależny od osobnego wniosku wierzyciela, są już nieaktualne.

O skuteczności egzekucji decyduje rachunek odzysku: realistyczna cena sprzedaży pomniejszona o koszty oraz należności z pierwszeństwem przed wierzycielem.

Kiedy skierowanie egzekucji do nieruchomości ma sens?

Nieruchomość bywa najcenniejszym składnikiem majątku dłużnika, ale zarazem jest składnikiem trudnym i kosztownym do spieniężenia. Sam dodatni wynik badania księgi wieczystej nie wystarcza. Przed złożeniem wniosku należy co najmniej:

1. potwierdzić, że dłużnik jest właścicielem, współwłaścicielem albo użytkownikiem wieczystym;
2. ustalić aktualny numer księgi wieczystej, oznaczenie działek lub lokalu oraz zgodność księgi z ewidencją i stanem faktycznym;
3. przeanalizować działy III i IV księgi: służebności, roszczenia, ostrzeżenia, hipoteki oraz wpisy innych egzekucji;
4. ustalić saldo wierzytelności hipotecznych, nie tylko sumy hipoteczne wpisane w księdze;
5. zbadać, kto faktycznie włada nieruchomością i na jakiej podstawie — właściciel, najemca, dzierżawca, dożywotnik lub osoba bez tytułu;
6. oszacować wartość możliwą do uzyskania na pierwszej i drugiej licytacji;
7. uwzględnić koszty operatu, ogłoszeń, doręczeń, oględzin i innych czynności;
8. sprawdzić, czy wobec dłużnika toczy się postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe;
9. porównać przewidywany odzysk z egzekucją z rachunków, wierzytelności, wynagrodzenia, ruchomości lub dochodów z nieruchomości.

Hipoteka ujawniona w księdze wieczystej nie musi oznaczać, że wierzyciel hipoteczny otrzyma całą wpisaną sumę. Z drugiej strony wykreślony kredyt albo niskie aktualne saldo mogą pozostawić znaczną nadwyżkę. Rzetelna analiza wymaga więc dokumentów o aktualnym zadłużeniu. Wierzyciel osobisty, którego należność trafi do dziewiątej kategorii z art. 1025 § 1 KPC, nie powinien opierać decyzji wyłącznie na wartości rynkowej nieruchomości.

Właściwość komornika i zakres wniosku

Zgodnie z art. 921 § 1 KPC egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość leży w okręgach kilku sądów, wyboru dokonuje wierzyciel. Postępowania wszczynane przez dalszych wierzycieli są łączone z postępowaniem rozpoczętym wcześniej. W tym sposobie egzekucji nie działa więc w pełnym zakresie swoboda wyboru komornika znana z części innych sposobów egzekucji.

We wniosku należy jednoznacznie wskazać nieruchomość. W praktyce podaje się numer księgi wieczystej, adres, oznaczenie działki lub lokalu, udział dłużnika i sąd prowadzący księgę. Tytuł wykonawczy musi obejmować podmiot, przeciwko któremu egzekucja ma być prowadzona. Szczególnej ostrożności wymaga nieruchomość należąca do majątku wspólnego małżonków. Art. 923¹ KPC pozwala na zajęcie na podstawie tytułu przeciwko jednemu małżonkowi, lecz dalsze czynności wymagają tytułu wykonawczego przeciwko obojgu. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, wierzyciel ma tygodniowy termin na wystąpienie o klauzulę przeciwko temu małżonkowi pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

Uczestnikami postępowania są nie tylko wierzyciel i dłużnik. Art. 922 KPC wymienia również osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. Przy użytkowaniu wieczystym uczestnikiem jest także organ, który zawarł umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Wezwanie do zapłaty i moment zajęcia

Po otrzymaniu wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 KPC). Jednocześnie składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji, a jeżeli dla nieruchomości prowadzi się zbiór dokumentów — o złożenie wniosku do tego zbioru.

Moment zajęcia nie jest identyczny wobec wszystkich. Wobec dłużnika zajęcie następuje co do zasady z chwilą doręczenia wezwania. Wobec dłużnika, któremu wezwania nie doręczono, oraz wobec osób trzecich — z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej albo złożenia wniosku do zbioru dokumentów. Jeżeli jednak dana osoba wcześniej wiedziała o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają wobec niej już z chwilą powzięcia tej wiadomości.

Zbycie nieruchomości po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Art. 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w nim w charakterze dłużnika. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po zajęciu jest nieważne. Z kolei oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy egzekucyjnego. Przepisy te ograniczają możliwość udaremnienia sprzedaży przez czynności dokonane dopiero po zajęciu.

Wierzyciel, który skieruje egzekucję do nieruchomości zajętej wcześniej na rzecz innego wierzyciela, przyłącza się do już prowadzonego postępowania. Nie może żądać powtarzania dokonanych czynności, ale co do zasady ma takie same prawa procesowe jak pierwszy wierzyciel. O kolejności wypłaty nie przesądza zatem data przyłączenia, lecz reguły planu podziału.

Zarząd zajętą nieruchomością i dochody w toku egzekucji

Zajęcie nie pozbawia dłużnika własności. Co do zasady nieruchomość pozostaje też w jego zarządzie, przy czym stosuje się do niego przepisy o zarządcy. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd może odebrać zarząd dłużnikowi i ustanowić inną osobę. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy dłużnik nie pobiera czynszów, nie wykonuje koniecznych napraw, pogarsza stan obiektu albo utrudnia oględziny.

Zarządca prowadzi prawidłową gospodarkę, pobiera pożytki, może je spieniężać w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy wynikające z zarządu. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody stron albo zezwolenia sądu. Zarządca składa sprawozdania z czynności i rachunków, a za nienależyte wykonywanie obowiązków odpowiada za szkodę.

Dochód po odjęciu wydatków związanych z zarządem przeznacza się według reguł KPC. Dla wierzyciela nieruchomość czynszowa może więc przynosić zaspokojenie jeszcze przed sprzedażą. Trzeba jednak ustalić, czy umowy najmu były zawarte przed zajęciem, czy są rynkowe i czy czynsze są faktycznie płacone.

Opis i oszacowanie: moment, w którym kształtuje się ekonomika sprzedaży

Po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w wezwaniu komornik dokonuje opisu i oszacowania na wniosek wierzyciela. O terminie zawiadamia znanych uczestników, a przez obwieszczenie publiczne wzywa osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości albo przedmiotów z nią zajętych, aby zgłosiły je przed ukończeniem opisu.

Protokół powinien obejmować między innymi oznaczenie nieruchomości, budowle i urządzenia, stwierdzone prawa i obciążenia, umowy ubezpieczenia, osoby władające nieruchomością, sposób korzystania przez dłużnika, oszacowanie wraz z podstawami oraz zgłoszone prawa osób trzecich. Nie wystarczy więc sama liczba metrów kwadratowych i ogólna cena.

Podstawą oszacowania jest operat sporządzony przez biegłego posiadającego uprawnienia do określania wartości nieruchomości. KPC dopuszcza wykorzystanie operatu sporządzonego na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania, jeżeli odpowiada on wymogom wyceny egzekucyjnej. Osobno podaje się wartość przynależności, pożytków i części mogących podlegać odrębnej sprzedaży, a także wartości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia praw pozostających w mocy.

Nie wolno automatycznie przyjmować, że każda wcześniejsza wycena pozostaje aktualna. Jeżeli po opisie i oszacowaniu, a przed licytacją zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości, wierzyciel lub dłużnik może wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie. Może chodzić o zniszczenie budynku, zmianę sposobu korzystania, ujawnienie istotnej wady albo zmianę otoczenia wpływającą na wartość.

Jak kontrolować operat i protokół?

• porównać powierzchnię, udział w gruncie i oznaczenie lokalu z księgą, ewidencją i dokumentacją budowlaną;
• sprawdzić przeznaczenie w miejscowym planie albo treść decyzji o warunkach zabudowy;
• zweryfikować stan techniczny, nakłady konieczne i legalność istotnych robót;
• zbadać, czy przyjęte nieruchomości porównawcze rzeczywiście są podobne;
• ustalić, czy operat uwzględnia istniejące najmy, służebności, dożywocie i sposób faktycznego korzystania;
• sprawdzić, czy nie pominięto części składowych, przynależności albo praw objętych zajęciem;
• porównać datę wyceny z aktualnymi warunkami rynkowymi.

Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie od dnia jego ukończenia. Jeżeli czynności nie ukończono w terminie podanym w zawiadomieniu, termin biegnie od doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu. Na postanowienie sądu wydane po rozpoznaniu skargi przysługuje zażalenie. Zarzutów dotyczących wyceny nie należy odkładać do licytacji, ponieważ kolejne etapy mają własne granice kontroli.

Wybór między licytacją elektroniczną a publiczną

Art. 952 KPC w brzmieniu obowiązującym w 2026 r. przewiduje dwa tryby: licytację elektroniczną i licytację publiczną. Komornik dokonuje sprzedaży elektronicznie, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda licytacji publicznej. Gdy egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, żądanie publicznego trybu może złożyć którykolwiek z nich.

Decyzja powinna wynikać z cech konkretnej nieruchomości. Tryb elektroniczny może ułatwiać udział osobom spoza miejscowości i zwiększać krąg potencjalnych licytantów. Tryb publiczny może być rozważany, gdy lokalny rynek i charakter nieruchomości przemawiają za tradycyjnym przetargiem. Nie ma jednak ustawowej gwarancji, że jeden tryb zawsze przyniesie wyższą cenę.

Termin licytacji nie może zostać wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku będącego podstawą egzekucji. Obwieszczenie podaje między innymi nieruchomość, sumę oszacowania, cenę wywołania, rękojmię, prawa pozostające w mocy i termin oględzin.

Szczególna ochrona mieszkania dłużnika: próg jednej dwudziestej

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest lokal mieszkalny albo nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela. Zasadniczo wierzyciel może taki wniosek złożyć, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania, czyli 5%. Przy kilku wierzycielach próg może zostać osiągnięty przez sumę należności głównych wierzycieli składających wniosek.

Próg nie ma zastosowania, gdy należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym albo zgodę na wyznaczenie licytacji wyraził dłużnik lub sąd. Sąd może wyrazić zgodę, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter należności albo brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku. Na postanowienie oddalające wniosek wierzyciela przysługuje zażalenie.

Przepisu nie należy upraszczać do tezy, że zadłużenie poniżej 5% wartości mieszkania nigdy nie pozwala na sprzedaż. Ustawa przewiduje wskazane wyjątki, a próg dotyczy wyznaczenia terminu licytacji określonego rodzaju nieruchomości mieszkaniowej, nie samego jej zajęcia.

Rękojmia, cena wywołania i postąpienia

Licytant składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. W tradycyjnym przetargu należy ją złożyć najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. W licytacji elektronicznej musi zostać zaksięgowana na rachunku bankowym najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu. Ustawa przewiduje zwolnienie lub obniżenie rękojmi dla osoby, której odpowiednio zabezpieczone prawo znajduje pokrycie w cenie wywołania.

Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli nie doszło do sprzedaży ani przejęcia przewidzianego ustawą, na drugiej licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania i jest najniższą ceną nabycia. Postąpienie nie może być niższe niż 1% ceny wywołania, po zaokrągleniu w górę do pełnych złotych.

Jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, wierzyciel egzekwujący, wierzyciel hipoteczny lub współwłaściciel może — na warunkach art. 984 KPC — przejąć nieruchomość za cenę nie niższą niż dwie trzecie oszacowania. Wniosek składa się sądowi w ciągu tygodnia po licytacji wraz z rękojmią, chyba że wnioskodawca jest od niej zwolniony. Jeśli nikt nie przejmie nieruchomości, postępowanie w tym zakresie umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po sześciu miesiącach od drugiej licytacji.

Jak przebiega licytacja elektroniczna w 2026 r.?

Sprzedaż odbywa się przez system teleinformatyczny obsługujący licytacje komornicze. Uczestnik musi utworzyć indywidualne konto. Obwieszczenie publikuje się na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed rozpoczęciem licytacji, a wraz z nim udostępnia się protokół opisu i oszacowania po usunięciu chronionych danych osobowych.

Licytacja trwa siedem dni. Zarówno jej rozpoczęcie, jak i zakończenie musi przypadać między godziną 9.00 a 14.00 w dzień roboczy. Jeżeli w ostatnich pięciu minutach zostanie zgłoszone postąpienie, zakończenie przesuwa się o pięć minut. Każde dalsze postąpienie w dodatkowym czasie powoduje następne pięciominutowe przedłużenie aż do ustania ofert.

Rękojmię trzeba wpłacić na rachunek najpóźniej dwa dni robocze przed startem, a za datę wpłaty uznaje się dzień uznania rachunku komornika. Licytant przekazuje w systemie dane konieczne do przybicia, w tym PESEL, dane dokumentu tożsamości, informacje o małżeństwie i majątku, do którego ma nastąpić nabycie, oraz informację, czy działa we własnym imieniu czy jako pełnomocnik. W razie potrzeby komornik wzywa do uzupełnienia danych lub dokumentów.

Skargę na odmowę dopuszczenia do przetargu składa się w terminie trzech dni od odmowy, a skargę na przebieg przetargu — w terminie trzech dni od jego zakończenia. Licytanci składają ją przez system. Po zamknięciu przetargu komornik przesyła protokół i dokumenty sądowi, a sąd albo referendarz rozstrzyga o przybiciu.

Licytacja publiczna: o czym pamiętać?

Przetarg publiczny odbywa się ustnie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Komornik podaje przedmiot przetargu, cenę wywołania, rękojmię, termin zapłaty ceny, prawa pozostające w mocy oraz zmiany stanu faktycznego i prawnego zaszłe po opisie i oszacowaniu. Do przeprowadzenia przetargu wystarczy jeden licytant.

Nie mogą licytować między innymi dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne urzędowo, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, oraz osoba potrzebująca zezwolenia organu państwowego, która go nie przedstawiła. Pełnomocnictwo do licytacji wymaga dokumentu z podpisem urzędowo poświadczonym, z wyjątkami wskazanymi w art. 977 KPC.

Skargę na czynności komornika podczas licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu lub referendarzowi sprawującemu nadzór, który rozstrzyga ją niezwłocznie. Zarzut znany uczestnikowi powinien być więc podniesiony na właściwym etapie.

Przybicie, zapłata ceny i przysądzenie własności

Po licytacji sąd albo referendarz wydaje postanowienie co do przybicia. Przybicie wskazuje nabywcę i cenę, ale nie przenosi jeszcze własności. Na postanowienie przysługuje zażalenie. Sąd odmawia przybicia, jeżeli naruszenia podczas licytacji mogły mieć istotny wpływ na jej wynik, postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo uczestnik nie został prawidłowo zawiadomiony i naruszyło to jego prawa.

Po uprawomocnieniu przybicia komornik wzywa nabywcę do wpłacenia ceny pomniejszonej o rękojmię na rachunek depozytowy Ministra Finansów w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający miesiąca. Nabywca będący wierzycielem może zaliczyć własną wierzytelność na cenę tylko w zakresie, w jakim znajduje ona pokrycie w cenie zgodnie z zasadami podziału.

Jeżeli nabywca nie zapłaci w terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Nie może też po nabyciu żądać unieważnienia nabycia ani obniżenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów nabytych razem z nią. Licytant powinien zatem zbadać stan prawny, dokumenty i — w możliwym zakresie — stan faktyczny przed złożeniem oferty.

Dopiero po uprawomocnieniu przybicia i wykonaniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne przysądzenie przenosi własność, stanowi podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej oraz jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności.

Prawa osób trzecich, hipoteki, służebności i dożywocie

Zasadą art. 1000 § 1 KPC jest wygaśnięcie — z chwilą prawomocnego przysądzenia własności — praw oraz skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. W ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny według reguł podziału. Nie oznacza to jednak, że nabywca zawsze otrzymuje nieruchomość całkowicie wolną od wszystkich obciążeń.

Bez potrącenia ich wartości z ceny pozostają między innymi prawa ciążące z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy budowie oraz służebność przesyłu. Użytkowanie, inne służebności i prawa dożywotnika mogą pozostać w mocy, jeżeli są ujawnione albo zostały zgłoszone najpóźniej trzy dni przed licytacją oraz spełniają warunki pierwszeństwa lub pełnego pokrycia określone w art. 1000 § 3 KPC.

Właściciel nieruchomości władnącej może najpóźniej trzy dni przed licytacją wystąpić o utrzymanie służebności gruntowej, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie, jeżeli jest ona konieczna dla nieruchomości władnącej i nie obciąża istotnie wartości nieruchomości sprzedawanej. Każde prawo trzeba więc analizować indywidualnie, z uwzględnieniem daty i podstawy powstania, wpisu w księdze, pierwszeństwa oraz treści opisu i oszacowania.

Hipoteki zasadniczo wygasają wskutek prawomocnego przysądzenia, a wierzyciele hipoteczni uczestniczą w podziale ceny. Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 55/19 potwierdził, że wierzyciel hipoteczny nieprzyłączony do egzekucji jest z mocy prawa uczestnikiem podziału jako osoba, której prawo na nieruchomości stwierdzono w opisie i oszacowaniu. Jeżeli jego wierzytelność nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, przypadającą kwotę pozostawia się na rachunku depozytowym.

Najemcy, dzierżawcy i osoby zajmujące lokal

Prawomocne przysądzenie nie oznacza, że każdy stosunek najmu natychmiast ustaje. Na podstawie art. 1002 KPC nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika z najmu lub dzierżawy według przepisów regulujących zbycie rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia z zachowaniem rocznego terminu, chyba że umowa przewiduje termin krótszy.

Sytuacja lokatora wymaga dodatkowo uwzględnienia przepisów o ochronie praw lokatorów. Sam fakt, że postanowienie o przysądzeniu stanowi tytuł do opróżnienia pomieszczeń, nie usuwa obowiązku stosowania właściwych reguł wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Przed licytacją należy ustalić, kto mieszka w lokalu, czy ma tytuł prawny i jakie dokumenty potwierdzają jego sytuację. Informacja z księgi wieczystej nie zawsze pokazuje cały stan posiadania.

Nabywca powinien też pamiętać, że KPC wyłącza możliwość żądania obniżenia ceny z powodu wad. Oględziny i analiza dokumentów nie są formalnością, lecz podstawowym narzędziem ograniczenia ryzyka inwestycyjnego.

Plan podziału: kto rzeczywiście otrzyma pieniądze?

Po złożeniu sumy podlegającej podziałowi komornik sporządza projekt planu i przedstawia go sądowi. Sąd wprowadza potrzebne zmiany i uzupełnienia albo plan zatwierdza. Plan wskazuje sumę do podziału, uczestniczące wierzytelności i prawa, kwoty przypadające uczestnikom, środki podlegające wypłacie lub pozostawieniu w depozycie oraz prawa wygasłe wskutek przysądzenia.

Aktualna kolejność z art. 1025 § 1 KPC obejmuje:

1. koszty egzekucyjne, z wyjątkiem przyznanych przez komornika kosztów zastępstwa prawnego;
2. wymagalne należności alimentacyjne;
3. przyszłe należności alimentacyjne w ustawowo określonym zakresie;
4. wybrane należności pracownicze, renty odszkodowawcze, należności pokrzywdzonych z postępowania karnego oraz koszty zwykłego pogrzebu;
5. należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku;
6. należności zabezpieczone hipoteką, zastawami albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz określone prawa ciążące na nieruchomości;
7. pozostałe należności za pracę;
8. określone należności publicznoprawne;
9. należności wierzycieli prowadzących egzekucję;
10. inne należności.

Powyższe wyliczenie ma charakter praktycznego skrótu; w konkretnej sprawie trzeba zastosować pełne brzmienie art. 1025 KPC, w tym regulacje alimentacyjne, deweloperskie i zasady dotyczące świadczeń ubocznych. Gdy kwota nie wystarcza na wszystkie należności hipoteczne tej samej kategorii, o kolejności decyduje ich pierwszeństwo. Pozostałe należności tej samej kategorii są co do zasady zaspokajane proporcjonalnie.

Odpis planu otrzymują dłużnik, uczestnicy podziału oraz osoby, które zgłosiły udział, lecz nie zostały uwzględnione. Zarzuty przeciwko planowi wnosi się do organu, który go sporządził, w terminie dwóch tygodni od doręczenia. Zarzuty rozpoznaje sąd. Ich wniesienie wstrzymuje wykonanie planu tylko w części objętej zaskarżeniem.

Koszty egzekucji z nieruchomości

Koszty komornicze obejmują opłaty i niezbędne wydatki. Wydatkami mogą być między innymi wynagrodzenie biegłego, koszty ogłoszeń, doręczeń, uzyskania dokumentów i opłaty za wpis w księdze wieczystej. Jeżeli wnioskowana czynność powoduje wydatek, komornik co do zasady uzależnia jej dokonanie od zaliczki uiszczanej przez stronę, która żąda czynności. Brak zaliczki może więc zatrzymać przejście do kosztownego etapu, zwłaszcza oszacowania.

W egzekucji świadczeń pieniężnych komornik co do zasady ściąga od dłużnika opłatę stosunkową wynoszącą 10% wyegzekwowanego świadczenia. Jeżeli dłużnik w ciągu miesiąca od doręczenia zawiadomienia wpłaci świadczenie komornikowi, stawka dla tej kwoty wynosi 3%. Są to zasady opłaty egzekucyjnej, nie prosty cennik kosztu wierzyciela. Wierzyciel finansuje zaliczki, a przy bezskuteczności może ostatecznie ponieść niepokryte wydatki.

Szczególne ryzyko powstaje przy umorzeniu na wniosek wierzyciela lub wskutek jego bezczynności: art. 29 ustawy o kosztach komorniczych przewiduje co do zasady 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania, z wyjątkami związanymi z zapłatą lub porozumieniem. Oczywiście niecelowe wszczęcie egzekucji albo wskazanie osoby niebędącej dłużnikiem może obciążyć wierzyciela opłatą 10% egzekwowanego świadczenia. Decyzja o wszczęciu i zakończeniu postępowania wymaga zatem kontroli również pod kątem kosztowym.

Środki ochrony dłużnika i osób trzecich

Kontrola egzekucji nie sprowadza się do jednego środka. W zależności od problemu zastosowanie mogą znaleźć skarga na czynność komornika, zażalenie na postanowienie sądu, powództwo przeciwegzekucyjne dłużnika albo powództwo osoby trzeciej o zwolnienie zajętego przedmiotu. Każdy z nich ma własną podstawę, termin i zakres.

Skarga na czynność komornika służy kontroli czynności lub zaniechania komornika, ale nie zastępuje powództwa, gdy spór dotyczy istnienia prawa materialnego. Osoba trzecia twierdząca, że egzekucja narusza jej prawo, powinna niezwłocznie przeanalizować art. 841 KPC i miesięczny termin liczony od dowiedzenia się o naruszeniu. Dłużnik kwestionujący wykonalność tytułu lub zdarzenia po jego powstaniu powinien rozważyć powództwo z art. 840 KPC. Samo wniesienie środka nie zawsze automatycznie wstrzymuje egzekucję; potrzebny może być osobny wniosek o zabezpieczenie lub zawieszenie.

Na późniejszych etapach działają szczególne terminy: dwa tygodnie na zaskarżenie opisu i oszacowania, trzy dni na wskazane skargi w licytacji elektronicznej, zażalenie na przybicie i przysądzenie oraz dwa tygodnie na zarzuty do planu podziału. Pouczenie i stan akt trzeba sprawdzić w każdej konkretnej sprawie.

Strategia wierzyciela: jak prowadzić egzekucję rozsądnie?

1. Zbuduj konserwatywny model odzysku. Policz wariant sprzedaży za 75% i 66,67% oszacowania, zamiast zakładać cenę rynkową.
2. Ustal aktualne salda zabezpieczeń. Sama suma hipoteki w księdze nie odpowiada zawsze aktualnej wierzytelności.
3. Monitoruj terminy. Po wezwaniu potrzebny jest wniosek o opis i oszacowanie; przed jego uprawomocnieniem podejmuje się decyzję o ewentualnej licytacji publicznej.
4. Kontroluj operat. Zbyt wysoka wycena może zniechęcić nabywców, a zbyt niska naruszyć interes uczestników i obniżyć odzysk.
5. Nie rezygnuj z innych sposobów egzekucji. Równoległe zajęcie rachunków, wierzytelności i dochodów może przynosić środki w czasie oczekiwania na sprzedaż.
6. Rozważ przejęcie. Po bezskutecznej licytacji uprawniony wierzyciel może przejąć nieruchomość, ale wymaga to finansowania, analizy podatkowej i oceny ryzyk posiadania.
7. Sprawdź plan podziału. Błąd w kategorii, saldzie lub pierwszeństwie trzeba podnieść w dwutygodniowym terminie.
8. Dokumentuj ugody i wpłaty. Sposób zakończenia egzekucji wpływa na rozliczenie opłat komorniczych.

Najczęstsze błędy wierzyciela

• założenie, że wysoka wartość nieruchomości oznacza pełne zaspokojenie;
• nieuwzględnienie hipotek, alimentów, kosztów i innych kategorii uprzywilejowanych;
• przeoczenie, że sprzedawany jest udział, a nie cała nieruchomość;
• brak wniosku o opis i oszacowanie po bezskutecznym wezwaniu dłużnika;
• nieuiszczenie zaliczki na operat;
• spóźnione zaskarżenie opisu i oszacowania;
• opieranie się na nieaktualnym poradniku co do wyboru licytacji elektronicznej;
• nieuwzględnienie stanu posiadania, najmu i praw lokatorów;
• brak reakcji na plan podziału w terminie;
• wycofanie wniosku bez wcześniejszej analizy skutków opłatowych.

FAQ

Czy komornik może od razu sprzedać nieruchomość?

Nie. Sprzedaż poprzedzają zajęcie, dwutygodniowe wezwanie do zapłaty, opis i oszacowanie, jego uprawomocnienie oraz obwieszczenie. Dodatkowe skargi i zażalenia mogą wydłużyć postępowanie.

Czy w 2026 r. trzeba złożyć wniosek o licytację elektroniczną?

Nie. Od 5 grudnia 2025 r. tryb elektroniczny jest zasadą. Przed uprawomocnieniem opisu i oszacowania wierzyciel może zażądać licytacji publicznej.

Ile wynosi cena wywołania?

Na pierwszej licytacji trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej dwie trzecie. Nie są to wartości procentowe aktualnej ceny ofertowej z rynku, lecz sumy oszacowania ustalonej w postępowaniu.

Ile wynosi rękojmia?

Jedną dziesiątą sumy oszacowania. W trybie elektronicznym pieniądze muszą znaleźć się na rachunku najpóźniej dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu.

Czy zajęcie odbiera dłużnikowi własność?

Nie. Własność przechodzi na nabywcę dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Czy sprzedaż nieruchomości po zajęciu zatrzyma egzekucję?

Nie. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w nim w charakterze dłużnika.

Czy hipoteka pozostaje po licytacji?

Co do zasady hipoteki wygasają wraz z prawomocnym przysądzeniem, a wierzyciel hipoteczny uzyskuje zaspokojenie z ceny według pierwszeństwa. Ustalenie skutków konkretnego obciążenia wymaga jednak sprawdzenia art. 1000–1003 KPC i planu podziału.

Czy nabywca może od razu usunąć lokatora?

Nie należy tego zakładać. Trzeba ustalić tytuł prawny lokatora, skutki art. 1002 KPC i przepisy o ochronie lokatorów. Prawomocne przysądzenie jest tytułem wykonawczym do opróżnienia pomieszczeń, lecz wykonanie odbywa się według właściwej procedury.

Czy wierzyciel hipoteczny musi sam wszcząć egzekucję, aby uczestniczyć w podziale?

Nie zawsze. Wierzyciel hipoteczny, którego prawo jest stwierdzone w opisie i oszacowaniu, uczestniczy w podziale na zasadach KPC także wtedy, gdy nie przyłączył się jako wierzyciel egzekwujący.

Czy nabywca może zapłacić cenę własną wierzytelnością?

Może ją zaliczyć w zakresie, w jakim znajduje pokrycie w cenie nabycia. Sąd Najwyższy podkreśla, że ocena wymaga uwzględnienia przyszłego planu podziału i pierwszeństwa innych należności.

Co dzieje się po dwóch bezskutecznych licytacjach?

Po drugiej licytacji uprawnione osoby mogą złożyć wniosek o przejęcie na warunkach KPC. Jeżeli nikt nieruchomości nie przejmie, egzekucja z niej jest umarzana, a ponowne wszczęcie jest możliwe po sześciu miesiącach od drugiej licytacji.

Czy komornik pobiera zawsze 10% od wierzyciela?

Nie. Ustawa rozróżnia opłatę egzekucyjną ściąganą od dłużnika, zaliczki finansowane przez wnioskodawcę oraz sytuacje, w których koszt obciąża wierzyciela, np. określone przypadki umorzenia albo oczywiście niecelowego wszczęcia. Rozliczenie zależy od przebiegu konkretnej sprawy.

Jak długo trwa egzekucja z nieruchomości?

Nie ma jednego ustawowego czasu całego postępowania. Na długość wpływają doręczenia, operat, skargi, liczba wierzycieli, tryb licytacji, zapłata ceny i zaskarżenie planu. Ustawowe terminy poszczególnych czynności nie są równoznaczne z gwarantowaną datą wypłaty.

Podstawa prawna i źródła urzędowe

• Kodeks postępowania cywilnego — tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 468, w szczególności art. 758, 767, 840–841, 921–1013 oraz 1023–1037.
• Ustawa o kosztach komorniczych — tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 377, w szczególności art. 5–9 i 27–30.
• Ustawa o komornikach sądowych — tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 590.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej — tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1015.
• Uchwała Sądu Najwyższego, III CZP 55/19 — udział wierzyciela hipotecznego w planie podziału.
• Uchwała Sądu Najwyższego, III CZP 60/18 — zaliczenie wierzytelności na cenę i obowiązek uwzględnienia zasad planu podziału.
• Uchwała Sądu Najwyższego, III CZP 55/15 — wierzytelność hipoteczna i środki pozostawiane w depozycie.

Ważne: egzekucje wszczęte wcześniej mogą podlegać przepisom przejściowym. Przed podjęciem czynności trzeba sprawdzić datę wszczęcia konkretnego postępowania, treść tytułu, aktualne wpisy w księdze wieczystej i doręczone pouczenia.

Planujesz egzekucję z nieruchomości?